بردت أسعار المنازل ومن المرجح أن تنخفض في بعض الأسواق الأكثر سخونة. ومع ذلك ، في سعيي للحصول على تمويل لغزو بلدي فومو العقارات، أدركت نقطة بيانات إيجابية لسوق الإسكان في الولايات المتحدة. يدفع المقترضون المؤهلون جيدًا معدلات رهن عقاري أقل بكثير من المعدلات الرئيسية التي تراها في الأخبار.
كان هناك الكثير من الحديث حول كيف أن 5٪ + أسعار الفائدة للرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا ستضع ضغطًا حقيقيًا على المشترين. إذا كان عليك الانتقال من دفع 3.25٪ إلى 5.25٪ للحصول على قرض عقاري جديد ، فأنا أعتقد ذلك. ومع ذلك ، لا أعتقد أن هذا بالضبط ما يحدث لجميع المقترضين.
منذ 2008-2009 الأزمة المالية العالمية، أصبح المقرضون أكثر صرامة. في الوقت نفسه ، أصبح المقترضون أكثر تأهيلاً. لقد قمت بإعادة تمويل قروض عقارية متعددة منذ عام 2009 وكانت في كل مرة أكثر إيلاما من الماضي.
لذلك ، أشك في أن أسعار المساكن ستنخفض كثيرًا. يبدو التراجع بنسبة 5-10٪ معقولاً. ولكن بالنسبة لتلك المدن التي لديها نطاق زيادة في العرض القادمفقد يكون انخفاض الأسعار أكثر حدة.
لماذا يدفع الكثير من المقترضين معدلات أقل للرهن العقاري
دعنا أولاً نحدد ما هو المشتري المؤهل جيدًا. المشتري المؤهل هو الشخص الذي لديه أكثر من 800 درجة ائتمانية. بالإضافة إلى ذلك ، يمتلك المقترض أ نسبة الدين إلى الأصول أقل من 30٪. قبل الأزمة المالية ، كان المقترضون الذين حصلوا على درجة ائتمانية 760 أو أعلى يحصلون على أفضل معدلات الرهن العقاري. الآن العقبة أعلى.
مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، يحصل المزيد من الناس على قروض عقارية قابلة للتعديل. لقد كانوا منذ فترة طويلة النوع المفضل لدي من الرهن العقاري منذ عام 2003. مطابقة مدة ملكيتك مع فترة معدل الفائدة الثابتة لرهنك العقاري هي خطوة مالية مثالية.
لدى ARM معدلات أقل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا. إن دفع معدل رهن عقاري أعلى لفترة أطول بكثير مما تخطط لامتلاك منزلك أو سداده ليس منطقيًا من الناحية المالية. يبلغ متوسط مدة ملكية المنازل في أمريكا حوالي 10.5 سنوات.
يوجد حاليًا قلق متزايد من أن التضخم المرتفع سيستمر لفترة أطول. ومع ذلك ، فإن التضخم هو آلية التصحيح الذاتي التي تقلل الطلب في النهاية وتخفض التضخم.
أعتقد أن المقترضين من ARM الذين تبقت لهم 5-10 سنوات على فترات معدلهم الثابت محكوم عليهم بالفشل في الاعتراف بتطبيع التضخم.
ومع ذلك ، لا يزال أقل من 10٪ من مقترضي الرهن العقاري الجدد يحصلون على أسلحة ARM. في غضون ذلك ، فقط حول 5٪ -6٪ من إجمالي الرهون تتكون من ARMs. من المدهش مدى بطء تغير الأمريكيين بعد 40 عامًا من انخفاض أسعار الفائدة.
قسط راحة البال الذي تدفعه مقابل الحصول على قرض عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا له قيمة. فقط تأكد من قيامك بالحسابات لحساب المبلغ الذي ستدفعه بالضبط مقابل هذا اليقين لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق ذلك.
قد تكون أسعار الفائدة على الرهون العقارية القابلة للتعديل أقل من المتوقع
أحد الأسباب الرئيسية التي تجعلني أكتب من التجربة المباشرة هو أن التفاصيل المهمة غالبًا ما يتم تفويتها مقارنة بنقل الأخبار فقط. المال مهم جدًا بحيث لا يمكن تركه للتبني. من الأفضل أن تجرب شيئًا ما مباشرة لتتعرف على الفروق الدقيقة المختلفة.
لأنني وجدت ملف إلى الأبد في المنزل في عام 2020، لم أذهب إلى السوق لشراء منزل جديد أو الحصول على قرض جديد حتى الآن. مثل كثيرين منكم ، كنت أراقب عائد السندات لمدة 10 سنوات ومعدلات الفائدة على الرهن العقاري.
لذلك ، قبل الاستفسار من البنك الرئيسي الذي أتعامل معه حول أحدث معدلات الرهن العقاري ، قدرت أن البنك سيستجيب بنسبة 4٪ – 4.35٪ على سعر 7/1 ARM.
نظرًا لأن لدي حاليًا 7/1 ARM عند 2.125٪ ، فقد أضفت عقليًا 2٪ إلى سعري لأن هذا كان متوسط زيادة معدل الرهن العقاري منذ أوائل عام 2022.
10/1 نموذج عرض ARM
بشكل غير متوقع ، هذا ما عُرض عليّ. تستند المعدلات أدناه إلى قرض بقيمة 4.125 مليون دولار أمريكي بعد خفض 25٪ على منزل بقيمة 5.5 مليون دولار أمريكي. كنت أحسب ، قد أطلب أيضًا الحد الأقصى لمعرفة ما يقدمه Citibank والنزول من هناك إذا لم تكن هناك حاجة إلى المال.
تفترض المعدلات أيضًا أنني ما زلت عميل Citigold بأصول بقيمة 2 مليون دولار أو أكثر بعد الدفعة الأولى. تسعير العلاقة يساعد على خفض معدل الرهن العقاري بين 0.125٪ – 0.375٪.
يُظهر الجانب الأيسر من الرسم البياني رهنًا عقاريًا قابل للتعديل لمدة 10 سنوات بنسبة 3.25 ٪ فقط مع -0.125 نقطة ، و 11،955 دولارًا في الرسوم ، و 17،952 دولارًا شهريًا دفعة الرهن. يشمل الدفع رأس المال والفائدة.
يُظهر الجانب الأيمن من الرسم البياني معدل رهن عقاري قابل للتعديل لمدة 10 سنوات بنسبة 3.25 ٪ فقط مع 0.125 نقطة ، و 22267 دولارًا في الرسوم ، و 11172 دولارًا فقط في المدفوعات شهريًا. الدفع هو الفائدة فقط.
كان معدل الفائدة على الرهن العقاري الذي يبلغ 3.25٪ أقل من المتوقع بنسبة 1٪. علاوة على ذلك ، فهو أقل بنسبة 2٪ تقريبًا من متوسط الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. نتيجة لذلك ، زاد اهتمامي بشراء هذا المنزل الجديد إلى الأبد!
الشيء الوحيد الذي أزعجني هو اقتباسات رسوم الرهن العقاري. لذلك طلبت من المصرفي توضيح ذلك.
توضيح رسوم الرهن العقاري للمقترضين
هذا ما قاله المصرفي.
“الرسوم عبارة عن تقدير تخميني يستخدمه محرك التسعير. يعتمد الكثير على مبلغ القرض النهائي وموقع العقار – تختلف أسعار شركات الملكية وشركات الضمان والمثمنين كثيرًا عبر الولاية. تكون تكاليف الإغلاق الفعلية دائمًا تقريبًا أقل من هذه التقديرات. عند الانتهاء من الملكية ، ستحصل على تقدير دقيق للقرض في غضون يوم واحد.
أيضًا ، ستلاحظ أن التقدير الموجود على اليسار يحتوي على سالب 0.125٪ نقطة (بمعنى آخر ، رصيد لك يبلغ حوالي 5200 دولار) بسعر الملاحظة الذي حددته. الشخص الموجود على اليمين لديه رسوم موجبة تبلغ 0.125 مما يعني أنه بالإضافة إلى رسوم الطرف الثالث ، فإن Citi تفرض عليك 1/8 نقطة مقابل معدل الملاحظة المحدد. عندما أقتبس الأسعار ، أحاول الاقتراب من الصفر قدر الإمكان.
هناك مجموعة كبيرة من معدلات الأوراق النقدية ، وإذا كنت ترغب في ذلك ، فيمكننا رفع معدل العملة الورقية وزيادة الائتمان وتطبيق هذا الائتمان على “دفع” كل 3بحث وتطوير رسوم الحفلة. على العكس من ذلك ، إذا كنت تريد معدل ملاحظة في المنتصف إلى الثنائيين المرتفعين ، فيمكننا القيام بذلك أيضًا ، لكن النقاط ستزداد.
على قرض بهذا الحجم الكبير ، فإن مبلغ $ $ حتى ثامن تغيير ضخم “.
قروض كبيرة ورسوم كبيرة حقا! القروض الأكبر هي السبب الرئيسي الذي يجعلك تستطيع إجراء إعادة التمويل بدون تكلفة. سيقوم البنك ببساطة بتحصيل سعر أعلى قليلاً لتغطية خسارة الرسوم وبعد ذلك البعض.
مقارنة بين معدلات الرهن العقاري على أساس النقاط والائتمانات
أنا شخصياً أعتقد أنه من الأفضل الحصول على إعادة تمويل بدون تكلفة. على الرغم من أنك ستدفع سعرًا أعلى قليلاً ، إذا كان السعر أقل من معدل الرهن العقاري الحالي ، فستربح على الفور من اليوم الأول. لن تقلق بشأن فترات التعادل. وبالتالي ، إذا قررت البيع بعد ستة أشهر من إعادة التمويل ، فستظل قد حصلت على ستة أشهر من المكاسب.
فيما يتعلق بالحصول على قرض عقاري جديد بدون تكلفة أعلى من معدل الرهن العقاري الحالي ، فإن هذا القرار أصعب. يجب عليك أولاً حساب فترة التعادل بناءً على الرسوم ثم تقدير المدة التي تعتقد أنك ستمتلك فيها الرهن العقاري.
يوجد أدناه لقطة شاشة لمجموعة من نقاط الدفع (الرسوم) لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة وتلقي ائتمانات نقدية لمعدلات رهن عقاري أعلى.
ركزت عيناي على الفور على أدنى معدل حيث لا يزال بإمكاني الحصول على ائتمان ، والذي كان 3.375٪. ثم نظرت إلى الائتمان البالغ 55،077 دولارًا الذي سأحصل عليه إذا وافقت على دفع معدل رهن عقاري بنسبة 3.625٪. جذابة للغاية!
الوجبات الجاهزة حول معدلات الرهن العقاري والمال في عام 2022
الوجبات الجاهزة الأولى من هذا التمرين ، يمكن للمقترضين المؤهلين جيدًا الحصول على معدلات رهن عقاري أقل بكثير مما نقرأه في العناوين الرئيسية. اعتقدت أنه سيتم اقتباسي 4٪ – 4.25٪. بدلاً من ذلك ، حصلت على عروض أسعار في نطاق 3٪. علاوة على ذلك ، اعتقدت أن عرض الأسعار بنسبة 4٪ – 4.25٪ سيكون لـ 7/1 ARM. بدلاً من ذلك ، حصلت على عروض أسعار لـ 10/6 ARM (يتم تعديل السعر كل ستة أشهر بعد انتهاء فترة السعر الثابت 10 سنوات).
منشور له صلة: الفرق بين ذراع 5/1 و 5/5 أرم
الوجبات الجاهزة الثانية من هذا التمرين هو في الواقع الحصول على بعض أسعار الرهن العقاري والتحدث إلى مصرفي الرهن العقاري. قد تتفاجأ بمعدلات الرهن العقاري الأفضل التي يمكنك الحصول عليها.
تقليديا ، لم يكن لدى سيتي بنك أدنى معدلات الرهن العقاري. لذلك ، سأقوم الآن بالتواصل مع Chase و Wells Fargo لمعرفة ما إذا كان لديهم أسعار أفضل. سأحصل أيضًا على عرض أسعار مجاني عبر الإنترنت باستخدام معقول لأنه سهل ومجاني. ثم سأجعل المقرضين يتنافسون ضد بعضهم البعض.
الوجبات الجاهزة الثالثة هو عدم أخذ المتوسطات في ظاهرها. عندما تسمع مقطعًا صوتيًا مثل “50٪ من الأمريكيين لا يمكنهم الحصول على 400 دولار من نفقات الطوارئ” ، خذها بحذر. يعد تحديد من هو المتوسط أمرًا صعبًا للغاية نظرًا لأن لدينا جميعًا مجموعة فريدة من الظروف الخاصة بنا.
الوجبات الجاهزة الرابعة ألا يكون متوسط! يمكنك بسهولة أن تكون أعلى بكثير من المتوسط المالي إذا كنت اقرأ كتابًا رائعًا عن التمويل الشخصي وابدأ في ادخار واستثمار 10٪ فقط من دخلك. الأمريكي العادي لا يقرأ كتب التمويل الشخصي وعاد إلى الادخار أقل من 5٪!
المزيد من فرص شراء المنزل قادمة
ليس كل مشتري المساكن يتعرضون للضغط بقدر ما تعتقد. خاصة وأن الغالبية العظمى من معدلات الرهون العقارية الحالية أقل من 4٪. نتيجة لذلك ، من المحتمل ألا يكون الانكماش في سوق الإسكان حادًا.
إذا كنت مشترًا مؤهلًا جيدًا ولديك الكثير من المال في متناول اليد ، تحلى بالصبر للحصول على المزيد من الفرص القادمة. كما ترون من أحدث مؤشر لطلبات الرهن العقاري لشراء المنازل في الولايات المتحدة ، فقد انخفض معدل الفائدة.
خطر واحد مشتري المساكن المريض هو انخفاض مفاجئ محتمل في أسعار الفائدة. إذا بلغ التضخم ذروته بحلول أغسطس 2022 ، فمن المرجح أن تنخفض معدلات الرهن العقاري مما يتسبب في شهية المخاطرة للعديد من فئات الأصول ، بما في ذلك العقارات. إذا كان الأمر كذلك ، فسيتم إغلاق النافذة القصيرة للحصول على صفقة عقارية.
ثم يعود الأمر إلى المزايدة ضد الأشخاص الذين يبدو أن لديهم مخزونًا لا نهائيًا من الأموال مرة أخرى.
أسئلة القارئ
هل تحصل على معدلات رهن عقاري أقل بكثير من المتوسطات المبلغ عنها؟ هل تميل أكثر إلى الحصول على قرض عقاري مقابل قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا؟ إذا كنت تعمل في مجال الإقراض ، فما أنواع القروض التي ينجذب إليها المزيد من المقترضين؟
لمزيد من محتوى التمويل الشخصي الدقيق ، انضم إلى أكثر من 50000 آخرين واشترك في نشرة أخبار الساموراي المالية المجانية. Monetary Samurai هو أحد أكبر مواقع التمويل الشخصي المملوكة بشكل مستقل والتي بدأت في عام 2009. للحصول على مشاركاتي في صندوق الوارد الخاص بك بمجرد نشرها ، سجل هنا.
