منذ عام 2009 ، شجعت قراء Monetary Samurai على إخراج ملف رهن عقاري قابل للتعديل بدلاً من الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. كان الأساس المنطقي هو أننا كنا في قناة سعر فائدة هبوطي ، فلماذا تدفع المزيد في الفائدة إذا لم تكن مضطرًا لذلك؟
علاوة على ذلك ، كان متوسط مدة ملكية المنازل في عام 2009 حوالي 5-7 سنوات فقط. لذلك ، كان من غير المنطقي الحصول على رهن عقاري أكثر تكلفة لمدة أطول بكثير من معدل الفائدة الثابت. اليوم هو متوسط مدة ملكية المساكن أكثر من 10 سنوات نظرًا لأن الرغبة في العقارات قد ازدهرت.
نظرًا لأنني أمارس ما أعظ به ، فقد حصلت على عدة قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل (ARM) على مدى السنوات الـ 13 الماضية ، وبالتالي وفرت أكثر من 300000 دولار من نفقات فوائد الرهن العقاري. في الواقع ، رهن إقامتي الأساسي الحالي هو 7/1 ARM بنسبة 2.125٪ تم الحصول عليها في عام 2020. النتيجة!
ومع ذلك ، بينما كنت أعتقد طوال هذا الوقت أنني كنت قد أحدثت فرقًا من خلال مساعدة الناس على توفير المال على مصاريف الرهن العقاري ، اتضح أن رسالتي كانت تجاهله وسقطت على آذان صماء!
الرهون العقارية القابلة للتعديل كنسبة مئوية من إجمالي الرهون العقارية
ألق نظرة على هذا المخطط الرائع الذي وضعه ريك بالاسيوس من جميرا بيتش ريزيدنس. يظهر أن معدل الرهون العقارية قابل للتعديل كنسبة مئوية من إجمالي القروض فقط 4.7٪! يا الهي! كنت أعتقد أن النسبة كانت أقرب إلى 25٪.
وبعبارة أخرى ، فإن الغالبية العظمى من مقترضي الرهن العقاري لديهم قروض عقارية بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا وبدرجة أقل ، 15 سنة من الرهون العقارية ذات العائد الثابتالذي يعجبني.
لماذا تقلصت نسبة القروض القابلة للتعديل كثيرًا؟
تقلصت نسبة الرهون العقارية القابلة للتعديل إلى إجمالي القروض من مستوى مرتفع بلغ حوالي 34٪ في عام 2005 إلى أقل من 5٪ في عام 2022. وقد بدأ الانخفاض عندما بلغ سوق الإسكان ذروته حوالي عام 2006 ووصل إلى القاع في عام 2009 عند حوالي 2.5٪.
انخفضت شعبية القروض القابلة للتعديل بسبب:
1) تباطؤ كبير في الطلب على المساكن
2) انخفاض أسعار الفائدة ، مما أدى إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا
3) انخفاض أسعار المساكن ، مما يجعل أسعار المنازل ميسورة التكلفة برهون عقارية ثابتة
4) تخفيض الإقراض العقاري ومخاطر أسعار الفائدة من قبل البنوك
5) تأكيد من قبل مقرضي الرهن العقاري والنقاد والمستشارين للحصول على رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا
6) الرغبة في التوقع والراحة بعد الخسائر العقارية
عدم محاولة التناقض مع الرهون العقارية
لم أنصح القراء بأخذ ARM لشراء منزل ليكونوا متناقضين أو يلفتوا الانتباه. كان هدفي الأول دائمًا هو مساعدتك في توفير المزيد من الأموال وكسب المزيد من الأموال حتى تتمكن من فعل ما تريد.
منذ عام 2009 ، كان إخراج ARM هو المكالمة الصحيحة المطلقة. إذا حصلت على ARM ، فقد دفعت معدلًا أقل بنسبة 1 ٪ على الأقل في المتوسط مما لو حصلت على رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. بمتوسط رهن عقاري 300000 دولار ، أي 3000 دولار سنويًا في إجمالي مدخرات الفائدة السنوية أو 30 ألف دولار في المدخرات بعد 10 سنوات.
علاوة على ذلك ، قبل إعادة تعيين ARM الخاص بك ، من المرجح أن تقوم بإعادة تمويل ARM الخاص بك إلى ARM آخر بنفس السعر أو بسعر أقل ، بتكلفة قليلة أو معدومة. أو يمكنك ترك فترة السعر الثابت التمهيدية الخاصة بـ ARM تنتهي صلاحيتها. إذا كان الأمر كذلك ، فمن المحتمل أن يظل سعرك الجديد كما هو أو ينخفض.
لقد استخدمت أكثر من 300 ألف دولار في مدخرات فوائد الرهن العقاري منذ عام 2009 للاستثمار في الأسهم والعقارات. من هذه الاستثمارات ، تمكنت من ذلك زيادة الدخل السلبي الخاص بي بحوالي 30000 دولار.
يوجد أدناه الاتجاه التنازلي لمدة 40 عامًا لعائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. هل تريد حقًا المراهنة على اتجاه هيكل طويل المدى؟ ناه.
ARM أم 30 عامًا ثابتًا في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة؟
إذن ما الذي يجب على مالكي المنازل أو أصحاب المنازل المحتملين فعله الآن ونحن في دورة رفع أسعار الفائدة الفيدرالية؟ الإجابة الأكثر منطقية هي مطابقة المدة التي تخطط لامتلاك منزلك أو سدادها مع المدة المحددة لقرض الرهن العقاري.
بمعنى آخر ، إذا كنت تخطط لامتلاك منزلك أو سداد قرضك العقاري في 10 سنوات ، احصل على 10/1 ARM. إذا كنت تخطط لأخذ 28 عامًا لسداد مدفوعات منزلك ، فربما يكون الحصول على قرض عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا أكثر ملاءمة.
ومع ذلك ، ما زلت أوصي بـ ARM على قرض عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا، حتى إذا كنت تخطط لامتلاك المنزل أو تستغرق وقتًا أطول لسداده.
هذا هو السبب الرئيسي للحصول على قرض عقاري قابل للتعديل:
قد ترتفع معدلات الرهن العقاري خلال مدة معدل ثابت ARM الخاص بك. ولكن من المحتمل أن تتراجع معدلات الرهن العقاري المرتفعة قبل إعادة تعيين ARM. أكثر أنواع ARM شيوعًا هي 5/1 و 7/1 و 10/1 متبوعًا بـ 3/1. كلما طالت الفترة التمهيدية لـ ARM ، زادت فرصة تراجع معدلات الرهن العقاري لإعادة التعيين.
حتى إذا كانت معدلات الرهن العقاري أعلى خلال السنة الأولى من إعادة التعيين ، فستكون قد سددت جزءًا من رصيدك الأساسي. نتيجة لذلك ، سيساعد انخفاض الرصيد الأساسي في تعويض ارتفاع معدل الفائدة. هناك أيضًا حد أقصى لرفع أسعار الفائدة في السنة الأولى و الحد الأقصى لسعر الفائدة.
علاوة على ذلك ، قمت بتوفير المال خلال كامل مدة فترة السعر الثابت التمهيدية ، مما يوفر مخزنًا مؤقتًا لمعدلات أعلى. أخيرًا ، في المستقبل ، من المرجح أن تكسب المزيد من المال.
بالطبع ، إذا كان بإمكانك الحصول على رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا أقل من المعدلات التي تراها لـ ARM ، فإن الحصول على 30 عامًا ليس بالأمر المنطقي.
مثال مقارنة أسعار الرهن العقاري
لنفترض أنني حصلت على 1 مليون دولار 7/1 ARM بنسبة 3.5 ٪ مقابل رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 4.5 ٪. خلال سبع سنوات ، سأكون قد وفرت 70 ألف دولار من إجمالي فوائد الرهن العقاري.
إذا تمت إعادة تعيين ARM الخاص بي بعد السنة السابعة إلى 4.5٪ ، فسأدفع نفس معدل الفائدة إذا كنت قد أخذت رهنًا عقاريًا بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، وهو احتمال جيد.
إذا تمت إعادة تعيين معدل ARM الخاص بي بنسبة 2٪ إلى 5.5٪ ، فسيكون لدي سبع سنوات عند 5.5٪ قبل أن أحصل على 30 عامًا كان سيبدأ في توفير المال لي. الزيادة بنسبة 2٪ هي أكثر ما أتوقعه لزيادة معدلات الرهن العقاري.
ومع ذلك ، فإن الاحتمالات أكبر من 80٪ أنه في وقت ما خلال فترة الـ 14 عامًا هذه قبل أن أبدأ في الخسارة ، كنت سأحصل على باع العقارتنخفض معدلات الرهن العقاري المرئية مرة أخرى ، أو دفع الرهن العقاري. في حالة احتفاظي بالرهن العقاري بنسبة 20٪ ، فمن المرجح أن يكون الرصيد الأساسي أقل بنسبة 30٪.
الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بسعر ثابت مبالغ فيه
إذا كنت تشتري منزل لأول مرة ، فهل تعتقد حقًا أن المنزل الأول الذي تشتريه سيكون ملكك إلى الأبد في المنزل؟ بالطبع لا! من المحتمل أن تكسب المزيد من المال ، أو تبدأ في تكوين أسرة ، أو تنتقل إلى وظيفة وتشتري منزلًا أفضل. لذلك ، فإن الحصول على ARM أفضل لمشتري المساكن الجدد.
إذا كنت تشتري منزلًا مخضرمًا ، فهل تعتقد أن الحصول على قرض عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا سيمنحك مزيدًا من راحة البال؟ ربما ليس بمجرد أن تدرك أنك تدفع سعر فائدة أعلى مما تحتاج إليه. نظرًا لأنك أكبر سنًا ، فمن المحتمل أنك أكثر ثراءً مع وجود الكثير من البدائل المالية. نتيجة لذلك ، يمكنك توفير المال على الرهن العقاري الخاص بك.
لنفترض أن معدلات الرهن العقاري استمرت في الارتفاع إلى القمر. يبدو أن 2.125٪ 7/1 ARM الخاصة بي ستتم إعادة تعيينها إلى 6٪ في عام 2027. ماذا أفعل؟
سأستمر ببساطة في دفع أقساط الرهن العقاري كالمعتاد حتى عام 2027 دون أي مدفوعات أساسية إضافية ، خاصةً إذا تم منحها معدلات الرهن العقاري الحقيقية سلبية. ثم سأخصص الاحتياطيات على مر السنين لسداد بعض أو كل الرصيد الأساسي قبل أن أقوم بدفع 6٪. لا توجد طريقة تدفعني لدفع معدل فائدة أعلى بمقدار ثلاثة أضعاف!
يجب أن ترتفع النسبة المئوية للقروض ذات السعر القابل للتعديل
من المرجح أن تزداد النسبة المئوية للقروض ذات السعر القابل للتعديل إلى إجمالي القروض لأن الجميع عقلانيون ويريدون توفير المال. مع ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة ، سيحاول المزيد من المشترين الادخار عن طريق الاستحواذ على ARM. أظن أن النسبة المئوية للقروض القابلة للتعديل سترتفع إلى 10٪ + خلال السنوات الثلاث المقبلة. وإذا قرأ جميع المقترضين Monetary Samurai ، أعتقد أن النسبة سترتفع إلى 50٪.
إذا كنت تأخذ قرضًا عقاريًا بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بعد تحرك كبير في الأسعار ، فأنت تحبس معدلات أعلى لفترة طويلة. هذا مثل الاعتراف بالهزيمة. بدلاً من ذلك ، من خلال الحصول على ARM ، فإنك تحافظ على سعر الرهن العقاري لمدة أقصر ، وتدفع سعر فائدة أقل ، ثم تحصل على فرصة لإعادة التمويل بسعر أقل في المستقبل.
من المرجح أن يوفر لك الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل المال على مدى 30 عامًا من الرهن العقاري بمعدل ثابت. ولا يوجد شيء أحبه أكثر من توفير المال أثناء الاستثمار في فئة الأصول المفضلة.
القراء ، هل تفاجأتم بالقروض ذات الفائدة القابلة للتعديل كنسبة مئوية من إجمالي القروض منخفضة جدًا؟ لماذا يحب الكثير من الناس الحصول على قروض عقارية بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بمعدلات أعلى؟
إذا كنت تتطلع إلى إعادة التمويل أو الحصول على قرض قابل للتعديل ، فقم بتسجيل المغادرة معقول. Credible هي منصة رائدة لإقراض الرهن العقاري حيث يتنافس نصف دزينة من المقرضين المؤهلين على عملك. الحصول على عرض أسعار الرهن العقاري الحقيقي مجاني. بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض مرة أخرى.
